Покупка неоформленного дома на арендованной земле.. Какую недвижимость разрешено возводить?

Покупка неоформленного дома на арендованной земле.. Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса . Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь ?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения ?).

Важно! Строить можно любой объект недвижимости. Главное – наличие разрешительной документации от контролирующих органов.

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут ). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье ).

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности» .

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства . В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье .

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г . Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно . К таким сооружениям относятся:

• ангары;
• бытовые помещения;
• хозяйственные постройки из модульных блоков.

Полный перечень представлен в Сборнике сметных норм затрат ГСН 81-05-01-2001 .

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

Гараж, возведенный без разрешающих документов, может быть снесен на основании требования собственника участка земли.

• Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
• Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
• В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж , павильон или киоск .

Если дом не зарегистрирован в росреестре. Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия

Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет . К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.

На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку :

• невозможно присвоить дому почтовый адрес;
• проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
• не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
• если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
• возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.

И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.

Продажа земельного участка с постройками. Как выбрать тип участка

Каждый выбирает землю под конкретные нужды: кто-то хочет только выращивать картофель, кому-то важно прописаться в загородном доме, а кто-то собирается стать фермером и содержать на участке коров и овец.

Поэтому важно отличать участки по видам разрешенного использования (ВРИ). Ведь за распоряжение землей не по целевому назначениюштраф: от 20 до 50 тысяч рублей для граждан и от 200 до 400 тысяч рублей для юридических лиц.

Например, на участках для «индивидуального жилого строительства» (ИЖС) можно строить дом, гараж и вспомогательные постройки, заводить огород. На участках для «ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) разрешено помимо прочего еще и разводить скот. При этом, если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом уже нельзя.

А вот на участках для «ведения огородничества» можно построить лишь хозяйственные постройки — возвести жилой дом и прописаться в нем не получится. Этот ВРИ обычно путают с «ведением садоводства» — вот тут можно и возводить жилье, и выращивать урожай.

Портал о строительстве и загородной жизни  FORUMHOUSE

Прежде всего нужно определиться, для чего вы покупаете участок — для постоянного проживания или как дачу выходного дня. При этом стоит помнить — часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Как продать участок с незарегистрированным домом. Можно ли продать земельный участок с незарегистрированным домом?

Эта публикация уже заработала 10,65 рублей за дочитывания

Согласно п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ, дом и земельный участок под ним следуют единой юридической судьбе. Тем самым, продавая участок, одновременно должен продавать и дом на нем.

Источник фото:sovamocs.ru

Но что делать, если дом построен, но не зарегистрирован?

В настоящее время, в законодательстве РФ не содержится прямого запрета на продажу земельного участка с неоформленным строением на нем.

Продать земельный участок с незарегистрированным на нём домом можно заключив договор купли - продажи на земельный участок без строений.

В договоре необходимо будет указать, что строений на земельном участке нет.

Поскольку покупка дома без надлежащего оформления чревата для покупателя серьёзными рисками, продавец обязан уведомить покупателя, что дом на земельном участке не зарегистрирован.

При этом продавцу важно получить от покупателя деньги не только за землю, но и денежные средства с учетом цены за дом. Соглашаться на такую сделку или нет - дело покупателя.

Продавцу же следует знать, что если оформление сделки будет проходить в сопровождении нотариуса, то он может запросить справки из БТИ об отсутствии на земельном участке строений.

Во многих регионах росреестром осуществляется мониторинг с помощью квадрокоптера на предмет выявления незарегистрированных построек.

В случае их обнаружения, данные о неоформленных строениях заносятся в соответствующую официальную базу, после чего Росреестр направляет собственнику земельного участка официальное уведомление о необходимости регистрации права собственности на имеющееся на земельном участке строение.

Тем самым, при непосредственном обращении в росреестр с целью регистрации продажи земельного участка продавец может столкнуться с трудностями, так как в росреестре уже будут данные о наличии строений на продаваемом земельном участке. В связи с чем, продавцу будет отказано в регистрации по причине непредставления документов на дом.

В данном случае, дом будет необходимо оформить надлежащим образом.

Следует учесть, что если в процессе оформления уже построенного дома, соответствующими органами будут выявлены существенные нарушения градостроительных и прочих норм и невозможности их устранения - это может спровоцировать судебное разбирательство на предмет сноса самовольно возведенного строения.

Кроме того, в некоторых случаях продать незарегистрированный дом на земельном участке практически невозможно.

Например: если дом приобретается на денежные средства по целевому кредиту, то покупателю необходимы будут уже готовые документы на дом.

Поэтому следует помнить, что продавая земельный участок с незарегистрированным домом, цена за данный дом будет значительно меньше, нежели за дом, оформленный надлежащим образом. Потому как объектом купли - продажи будет являться земельный участок, а строение на нем - лишь приложение к сделке.

Тем не менее, продать земельный участок с незарегистрированным домом на нем можно. Но прежде чем это делать, необходимо взвесить все "за" и "против" и только потом принимать решение.

Покупка земельного участка с домом. Документы для покупки дома с земельным участком в 2023 году

Буховец Екатерина Риэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

Здравствуйте. Здесь вы найдете список документов, которые потребуются от покупателей для приобретения дома с земельным участком. Весь перечень я разделила на те, которые нужны для регистрации сделки, и на те, которые нужны для подготовки к сделке. Перед этим я хочу объяснить несколько важных моментов.

Под «дом с земельным участком» я имею в виду: 1) полностью построенный жилой дом, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Если у продавцов есть на него правоподтверждающий документ (о нем объясню ниже), значит постройка в собственности. Если у дома есть кадастровый номер, значит он состоит на кадастровом учете; 2) земельный участок, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Здесь тоже самое, что и с домом.

Оба объекта недвижимости могут находится в черте населенного пункта (Категория земель — «Земли населенным пунктов») или за его пределами, например, в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.). Земельный участок может иметь следующие вид разрешенного использования: ИЖС; ЛПХ; связанный с ведением дачного хозяйства и дачным строительством; связанный с ведением садового хозяйства.

Если участок не оформлен в собственность, он переходит к покупателю дома в том же статусе, что есть у нынешнего владельца. Например, если у владельца дома участок находится в праве пользования, то и покупатели он переходит в право пользования. Если дом не состоит на кадастровом учете (например, «недострой»), он не существуют как объект недвижимости. В этом случае передача прав собственности будет только земельный участок и только его нужно вписать в договор купли-продажи, а документы на дом не нужно приносить на регистрацию сделки.

Документы от покупателей для регистрации купли-продажи

Сделку купли-продажи регистрируют в Росреестре. Без документов, которые я перечислила ниже, сделку приостановят. Их нужно принести в МФЦ, а оттуда их отправляют в Росреестр. Обращаться можно в любое МФЦ в независимости от нахождения недвижимости и проживания участников купли-продажи — новость с сайта Росреестра . Если в населенном пункте нет МФЦ, подать документы нужно в УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата).

• Паспорта или свидетельства о рождении ;

  Если покупателю меньше 14 лет, приходить на регистрацию сделки не нужно. Подавать документы вместо него должен представитель. В качестве представителя участвует один из родителей или опекун — ст. 28 ГК РФ . От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Если покупателю от 14 до 18 лет от 14 до 18 лет он должен присутствовать вместе со своим представителем — ст. 26 ГК РФ .

• Договор купли-продажи участка ;

  Конечно же, договор купли-продажи предоставляют и покупатели и продавцы. Он может быть в простой форме (в простонародье, напечатанный на листе А4) и в нотариально удостоверенной.

  Если среди продавцов дома есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ . Ситуация у покупателей при этом значение не имеет. Нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы тот составил договор купли-продажи, удостоверил на нем подписи участников и подал на регистрацию.

  Когда все продавцы взрослые и дееспособные удостоверять договор не надо, подойдет в простой форме. Подписать его можно при подаче документов в МФЦ, так и до этого.

  Если покупателю меньше 14 лет, за него договор купли-продажи подписывает его представитель. Покупатель от 14 до 18 лет подписывает его сам.

  Обязательный документ, который покупатели должны принести нотариусу и который он отравит в Росреестр на регистрацию сделки, это паспорт или свидетельство о рождении. Есть документы, которые понадобится нотариусу для подготовки к сделке. Их я перечислилаи в описании того или иного документа я так и написала, что он нужен для удостоверения договора купли-продажи.

• Доверенность .

  Если за покупателя действует доверенное лицо, в МФЦ нужно принести паспорт этого лица и нотариально удостоверенную доверенность. Паспорт покупателя при этом не обязательно.

  Буховец Екатерина Риэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

  Документы для покупки дома с земельным участком

  Я разделила документы на два списка: на те, которые нужны для регистрации сделки, и на те, которые нужны для подготовки к сделке.

  Документы для регистрации сделки:

  • Договор купли-продажи
  • Заявление на регистрацию права собственности
  • Документы на право собственности на дом и земельный участок (например, выписка из ЕГРН, выписка из кадастрового учета)

  Документы для подготовки к сделке:

  • Документы на право собственности на дом и земельный участок (например, выписка из ЕГРН, выписка из кадастрового учета)
  • Документы на право пользования земельным участком (если он не оформлен в собственность)
  • Документы на право пользования домом (если он не оформлен в собственность)
  • Документы на право использования земельного участка (например, разрешение на строительство)

  Обратите внимание, что оба объекта недвижимости могут находиться в черте населенного пункта или за его пределами, например, в товариществе (СНТ, ДНТ и т.д.).

  Земельный участок может иметь следующие виды разрешенного использования: ИЖС; ЛПХ; связанный с ведением дачного хозяйства и дачным строительством; связанный с ведением садового хозяйства.

  Если участок не оформлен в собственность, он переходит к покупателю дома в том же статусе, что и у нынешнего владельца. Например, если у владельца дома участок находится в праве пользования, то и покупатели он переходит в право пользования. Если дом не состоит на кадастровом учете (например, «недострой»), он не существует как объект недвижимости. В этом случае передача прав собственности будет только земельный участок, и только его нужно вписать в договор купли-продажи, а документы на дом не нужно приносить на регистрацию сделки.

Источник: https://arbolit-dlya-stroitelstva.aystroika.info/stati/prodazha-zemli-s-nezaregistrirovannym-domom-v-zakone-net-zapreta-na-sdelku