Покупка земельного участка с домом. Как происходит сделка купли-продажи дома?

Покупка земельного участка с домом. Как происходит сделка купли-продажи дома?

• 15 минут
• 6280
• 36

Публикуем только проверенную информацию

В этой статье мы рассмотрим особенности сделок с домами как с объектами недвижимого имущества.

Основная особенность этого типа сделок в том, что при покупке дома одновременно покупается и участок, или часть его. Ст. 552 Гражданского кодекса РФ запрещает продажу недвижимости без земельного участка, на котором она расположена. Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если же участок не в собственности, то покупателю передается возможность пользоваться земельным участком на том же праве и тех же условиях, что действовали для продавца.

Дом и земельный участок, на котором он расположен. – два отдельных объекта права собственности, они учитываются в едином государственном реестре недвижимого имущества отдельно, у каждого из них имеется свой кадастровый номер.

Поэтому, при заключении договора купли-продажи дома одновременно заключается договор купли-продажи земельного участка. Можно включить оба объекта в предмет одного договора, но необходимо помнить, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Предмет договора в этом случае будет состоять из двух объектов, по каждому из которых необходимо указать все позволяющие определить его данные – адрес расположения, кадастровый номер и так далее.

Цену тоже стоит указать отдельно за каждый отчуждаемый объект, так будет удобнее при регистрации и в дальнейшем для целей применения налоговых вычетов.

Не лишним будет напомнить, что в договоре ВСЕГДА надо указывать реальную цену отчуждаемого имущества, иначе можно потерять и деньги, и права на недвижимость. Некоторые делают это по неведению.

Основная особенность сделок с домами в том, что при покупке дома одновременно покупается и земельный участок, или часть его. Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ, продажа недвижимости без земельного участка, на котором она расположена, запрещена.

Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если же участок не в собственности, то покупателю передается возможность пользоваться земельным участком на том же праве и тех же условиях, что действовали для продавца.

Дом и земельный участок: два отдельных объекта права собственности

Дом и земельный участок, на котором он расположен, – два отдельных объекта права собственности, они учитываются в едином государственном реестре недвижимого имущества отдельно, у каждого из них имеется свой кадастровый номер.

Поэтому, при заключении договора купли-продажи дома одновременно заключается договор купли-продажи земельного участка. Можно включить оба объекта в предмет одного договора, но необходимо помнить, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Предмет договора в этом случае будет состоять из двух объектов, по каждому из которых необходимо указать все позволяющие определить его данные – адрес расположения, кадастровый номер и так далее.

Покупка земельного участка через нотариуса.

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму (сделки с долями в праве собственности, с участием несовершеннолетних и т.д.). Подробнее о таких случаях читайте в статье “ Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению ”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше).

Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за удостоверение такой сделки нотариусом взимается пошлина в размере 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Если сделка удостоверяется у нотариуса по желанию сторон договора, то нотариальный тариф устанавливается ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и зависит от наличия родственных отношений между сторонами сделки.

Договор купли-продажи недвижимости между супругами, родителями, детьми, внуками:

• до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки
• свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей

• до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки
• свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей
• свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей

Также нотариус вправе взимать дополнительно плату за оказание услуг правового и технического характера (размер платы необходимо уточнять у нотариуса).

Оформление купли-продажи дома с земельным участком. Ша. Определите тип недвижимости

Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости

Участок со строением. В этом случае оформляется 2 договора купли-продажи, так как вы отдельно продаёте дачный участок и отдельно — жилую недвижимость, находящуюся на нём. Объекты оцениваются отдельно друг от друга, поэтому для них необходимы разные документы. Допускается составление одного договора купли-продажи, цена указывается с учетом как стоимости земельного участка, так и строений, расположенных на нём.

Земельный участок без построек. Без строений процедура оформления договора упрощается. Иногда у продавца возникает желание снести объекты недвижимости на участке и продать его как «чистый», однако процедура сноса требует не только физической ликвидации объекта недвижимости, но и надлежащего оформления, с привлечением кадастрового инженера и регистрации в Росреестре.

Участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения. К таким относятся земли, распложенные за пределами населённого пункта, созданные для определённых целей. В этом случае оформление купли-продажи невозможно без письменного оповещения региональных властей. Действие закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).

Покупка земельного участка юридическим лицом у физического. Судебная практика

Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Налоговый орган доначислил бывшему ИП налог при УСН на сумму дохода от продажи (сдачи) недвижимости
(КонсультантПлюс, 2023) Физлицо приобретало недвижимость не для проживания или иных личных нужд, а для продажи или передачи в аренду на регулярной основе

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 168 "Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Налоговый орган доначислил НДС на сделку купли-продажи недвижимости физическим лицом, имеющим статус предпринимателя. В связи с доначислением покупатель недвижимости подал исковое заявление к продавцу об обязании выставить счет-фактуру. Суд по ходатайству физического лица приостановил производство по исковому заявлению об обязании выставить счет-фактуру до вступления в законную силу решения суда по спору о признании недействительным решения инспекции о доначислении НДС. Покупатель не согласился с приостановлением, считая, что это нарушает его право на судебное разбирательство в разумный срок. Суд пришел к выводу, что между делами имеется объективная правовая связь: обязанность выставить счет-фактуру зависит от наличия объекта обложения НДС и обоснованности доначисления. Указанные обстоятельства будут установлены в деле о признании недействительным решения инспекции. Если производство по делу не приостановить, то разрешение дела может привести к неправильным выводам суда и к вынесению противоречащих судебных актов. Суд признал приостановление производства по исковому заявлению правомерным.

Покупка земельного участка порядок действий. Как оформить договор и что в нем должно быть

Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!

Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.

Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать . В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.