Можно ли строить дом на землях сельхозназначения в 2022 году. Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения в 2022 году. Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( № 299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:

• законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
• сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
• обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

Закон, разрешающий строительство на землях сельхозназначения. Строительство жилья на сельскохозяйственных землях

Правда ли, что на с/х землях фермерам можно возводить постройки для жилья площадью до 500 кв метров?

Ответ:

Добрый день, Да в марте 2022 года в силу вступает Федеральный закон от  02.08.2019  № 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" . В соответствии с ним С  01.03.2022  разрешат строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозназначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства. Построить можно будет один дом размером не более 500 кв.м., соблюдая при этом площадь застройки - не более 0,25 % территории. Регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до  01.03.2026  года.

Законом предусмотрено: 

" 4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности ".

Источник: https://arbolit-dlya-stroitelstva.aystroika.info/novosti/stroit-dom-na-selhoz-zemle-razreshili-stroitelstvo-zhilya-na-selskohozyaystvennyh-zemlyah

Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, можно ли строить дом. Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего :

1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия :

1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).

Источник: https://arbolit-dlya-stroitelstva.aystroika.info/novosti/zemli-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-2022-usloviya-stroitelstva-zhilogo-doma-na

Что можно строить на землях сельхозназначения. О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения

Управление Россельхознадзора по Томской области обращается к собственникам, владельцам, пользователям, арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в сельскохозяйственном производстве, о необходимости соблюдать установленные требования Земельного кодекса Российской Федерации и иных нормативных и правовых актов при возведении зданий, сооружений на указанных землях.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Часть 4 ст. 78 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами ( п. 6 ст. 1 , п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30 , чч. 1 , 6 ст. 36 , ч. 5 ст. 37 указанного кодекса).

Что можно строить на землях сельхозназначения для садоводства. Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего в России существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Что можно строить на землях сельхозназначения для дачного строительства. Что можно и нельзя строить на с/х земле

В интернете можно встретить мнения, что сельскохозяйственные земли можно использовать под ЛПХ с постройкой дома или садоводство. Это не совсем так: их можно использовать, но при переводе в другую категорию.

“Для сельскохозяйственного производства” - это вид разрешенного использования земельных участков категории "земли сельскохозяйственного назначения СХ2". Есть несколько законодательных актов, которые регулируют правовой режим таких участков. Это: Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 85, п.6. ст. 87, ст.78), Градостроительный кодекс РФ и ФЗ 217 "О ведении гражданами садоводства".

В частности:

• Статья 23 ФЗ № 217 дает право образовывать садовые и огородные земельные участки из земель с/х назначения. Обращаем внимание, не использовать эти земли под сад и огород, а образовывать — проводить юридическое оформление по изменению статуса.
• Статья 7 ФЗ № 172 перечисляет случаи, когда такой перевод возможен. Там не идет речь про отдельные садовые участки и огороды. Смысл заключается в изменении черты города, когда, допустим, создают Садоводство им. Ленина в рамках какого-либо города.

Регистрация жилого дома на землях сельхозназначения. Нужно ли уведомление о строительстве?

Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).

Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).

Жилой дом на землях сельхозназначения 2022. Что можно и что нельзя строить

По новому закону на территориях сельхозназначения можно возводить капитальные строения (с наличием фундамента) для постоянного проживания. Главное условие — земля должна принадлежать фермеру. В противном случае она может использоваться исключительно по прямому назначению: для занятий сельскохозяйственным производством. На таких участках допустимо возведение только технических или временных построек.

Разрешенные объекты для строительства на землях сельхозназначения:

• дома для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
• коттеджи;
• дачный или садовый домик;
• хозяйственные постройки;
• ангары, погребы, склады для производства и хранения собственной продукции;
• фермы для содержания животных;
• обустроенные водоемы для разведения рыб.

Жилой дом можно построить только на земле сельскохозяйственного назначения, которая относится к категории садоводство и ИЖС. Если она принадлежит другой группе, можно подать заявление в местную администрацию и попробовать перевести участок в категорию садоводства и ИЖС.

Важно ! Перед покупкой земли сельхозназначения рекомендуем заранее выяснить, можно ли на ней построить дом или перевести участок в другую категорию для этой цели. Это можно сделать самостоятельно несколькими способами:

• запросить информацию через справочный сервис на портале Росреестра;
• посмотреть Публичную кадастровую карту (для этого нужно указать адрес земельного участка);
• запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на портале госуслуг, в МФЦ или с помощью сервисов Росреестра.

Когда фермеру нужно построить несколько капитальных сооружений на своем участке, он должен оформить их все. При этом один дом будет оформлен как помещение для проживания на постоянной основе, а остальные — как гостевые и временные постройки.

Некапитальные сооружения (без фундамента) регистрировать не нужно. Они не считаются объектами недвижимости и не облагаются налогами.

Строительство ижс на землях сельхозназначения. Пошаговая инструкция строительства

Строительство дома на землях сельхозназначения запрещено на законодательном уровне. Но если речь идет об участках, которые расположены в границах населенного пункта, то возведение объекта ИЖС или других строений вполне допускается. Для этого необходимо:

1. Уведомить администрацию о планируемых работах.
2. Возвести постройку.
3. Направить уведомление о завершении строительства.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Надо отметить, что раньше для возведения частного дома на дачном участке или земле ИЖС нужно было получать соответствующее разрешение. До конца 2031 г. действует уведомительный или упрощенный порядок.

Уведомляем администрацию

Для того чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах населенного пункта (на приусадебном участке), нужно получить разрешение на строительство.

После введения в действие «дачной амнистии» получать рассматриваемый документ, в том виде, в каком его предоставляли ранее, нет необходимости. Достаточно уведомить администрацию о планируемых работах. Для этого направляют заявление по установленному образцу, который подкрепляют правоустанавливающими документами на участок и идентификатором личности заявителя.

Образец заявления

Образец уведомления администрации о строительстве жилого дома на участке ЛПХ

Возводим здание

Для того чтобы построить дом на землях сельхозназначения, после направления уведомления необходимо дождаться ответа от администрации. После этого можно приступать к строительным работам.

Возводить здание необходимо по разработанному плану. Если речь идет об объекте ИЖС, то он должен соответствоватьустановленнымнормам.

Если во время строительства возникла необходимость изменить первоначальный план, то придется вновь уведомлять об этом администрацию. Для этого направляют заявление по установленному образцу.

Направляем уведомление о завершении строительства

В течение месяца после завершения строительства нужно опять отправить уведомление, но уже о завершение строительных работ. Но перед этим необходимо подготовить технический план. Его составлением занимается кадастровый инженер. Помните о том, что услуги специалиста платны.

К уведомлению прикрепляют:

• технический план;
• квитанцию об оплате государственной полшины.

Администрация проводит проверку, а если никакие нарушения не обнаружены, отправляет документы о постановке объекта на кадастровый учет.